최근 한국의 부동산 시장, 특히 서울의 핵심 지역을 중심으로 '토지거래허가제(토허제)' 이슈가 뜨겁다.
투기를 막겠다는 선의의 정책이 오히려 시장의 혼란과 불신을 키우는 이슈가 되고 있다.
오늘 글에서는 토허제의 근본적인 문제점과 최근 서울시의 갈팡질팡 정책이 시장에 미치는 파급 효과를 알아보자.
1. 근본적 문제: 자유시장과 '공산주의적 통제' 사이의 모순
토지거래허가제가 나올 때마다 붉어지는 논란의 핵심은 사유 재산권 침해다.
대한민국은 자유시장경제를 채택하고 있지만, 토허제는 개인의 가장 큰 자산인 주택 거래에 대해 국가의 허가를 의무화한다.
재산권의 본질적 침해:
허가구역 내 주택 매수자는 2년간 실거주 의무를 갖게 되고 전세를 끼고 사는 갭투자는 원천 차단된다.
이는 자신의 재산을 임대하거나 필요시 매각할 자유를 박탈하는 것으로 헌법재판소는 합헌 결정을 내렸지만
시장의 관점에서는 '국가가 개인의 경제활동을 과도하게 통제'하는 것으로 인식되기 쉽다.
마치 사회주의 계획경제처럼 "국가의 승인 없이는 내 집도 온전히 내 것이 아니다"라는 인식을 심어주지 않을까.
거래 절벽 유발:
제도의 도입 목적은 가격 안정화지만, 그 효과는 거래량을 급감시키는 거래 절벽으로 나타난다.
실수요자 외에는 진입이 불가능해지며, 시장의 유동성이 마르고 정상적인 가격 형성 기능이 마비된다.
이는 단기적인 가격 진정 효과를 가져올지 몰라도 장기적으로는 시장의 왜곡을 심화시키는 결과를 낳는다.
2. 정책 운용의 기술적 실패: '왔다 갔다' 정책의 치명적 파급 효과
가장 큰 혼란을 야기한 것은 최근 서울시의 토허제 운용 방식이다.
일부 지역 해제와 한 달 만에 광범위 재지정 및 확대라는 상반된 조치가 순식간에 반복되었다.
정책 신뢰도의 붕괴:
규제를 완화하겠다던 정책 당국의 판단이 불과 몇 주 만에 뒤집히면서
시장 참가자들은 정책의 일관성과 예측 가능성에 대한 신뢰를 완전히 상실했다.
부동산과 같은 고액 자산 시장에서 정책의 일관성 훼손은 최악의 불확실성으로 작용한다.
투기 심리의 역설적 자극 (낙인효과):
규제가 해제되자마자 일부 지역 집값이 반등하는 '과열 조짐'이 나타났고
이는 정책 당국이 '이 지역은 규제만 풀리면 오를 곳'임을 공식적으로 인증한 셈이 되었다.
규제를 풀면 급등하고, 급등하면 다시 강력 규제로 막는 패턴은
규제가 풀리는 시점을 노리는 투기를 오히려 자극하는 결과를 낳았다.
3. 통제와 규제의 부작용: 풍선효과와 시장 왜곡 심화
토허제의 적용 범위가 확대될 때마다 예측되는 기술적 부작용은 두 가지다.
명확한 풍선효과:
강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 아파트 거래가 막히자
투기 수요는 규제가 덜한 인근 지역(마포, 성동, 강동 등)으로 이동할 가능성이 커진다.
규제의 그물망을 벗어난 지역의 가격이 비정상적으로 상승하는 풍선효과는 통제 정책의 고질적인 한계다.
시장 양극화 심화:
규제 지역은 거래 자체가 막히며 '저평가'된 것처럼 보일 수 있으나
비규제 지역과의 가격 격차가 더 벌어지는 시장 양극화를 초래한다.
이는 자금력을 가진 소수만이 남은 시장을 주도하게 만드는 결과로 이어진다.
토허제는 단기적인 투기 억제 효과를 위한 극약 처방일 수 있지만
그 부작용은 막대 할듯하다. 주택 시장의 근본적인 안정을 위해서는 통제가 아닌
재개발·재건축 규제 완화 등 지속적인 주택 공급 활성화를 통한 수요, 공급 불균형 해소에 초점을 맞추는 것이
더욱 기술적이고 합리적인 해결책이 아닐까..
라고 그냥 생각나는 대로 글을 적어봤다. 반박 시 님 말이 다 맞음.